每一场土地操盘的背后，都伸着一只无形的手是真的吗？

不同的土地操盘，片区价值将会走向完全不同的路。

比如说，镇政府操盘的南龙湖越来越刚，新田打造的万亩洞林湖中规中矩，中建做一级整理的滨河价值释放最大化。

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上周去了一趟洞林湖，感觉还不错。

有寺有水，有学校，有商业，有地铁，至少来看，当初被人遗忘的洞林湖，并没有烂尾。

这一点，至少应当感谢新田，至少证明用心做了。

14年第一次踏足洞林湖，那个时候，整个片区都在拆迁，洞林寺周边也是刚刚起步，几乎没有一点配套，完全不能住，更不要说招商引资了。

新田是洞林湖最大的地主。

也是在14年前后，从06年就开始扎根于此的新田，也许是资金压力，也许是市场压力，终于扛不住了，终于找来了两个帮手——碧桂园和恒大。

果然，作为土地操盘的老手，碧桂园、恒大的到来，让洞林湖的开发如虎添翼。

两大行业巨头一顿操作猛如虎，三方通过土地互相持有、项目风险共担，大片的土地打包出售，郑州碧桂园、恒大山水城横空出世，凭借低廉的价格、强劲的品牌、错位发展，三家楼盘都卖的出奇的好。

缓过神的新田，腰杆终于直了起来，做自持商业，做甲壳虫公寓，引进首创奥特莱斯，引进地铁6号线，尤其是公寓的引进，放在以前简直就是不可想象的事情。

经历了单打独斗的第一阶段、三家抱团的第二阶段，洞林湖的发展终于进入了第三个阶段：

地块分割、小幅出让、引入外资。

福晟进来了，打造南山府坡地洋房；万科进来了，要在地铁上做TOD；紧紧跟随的，还有远洋、东原等等房企。

当新田在洞林湖走过底13个年头，可以非常明显的看出来，新田的操盘模式越来越成熟，对于土地价值的溢价越来越重视。

可以预见的是，洞林湖的未来会更加热闹，土地价值会得到进一步的释放。

跟新田操盘洞林湖类似，信和也在中牟做理想国项目，都是万亩大盘，低价都非常低廉，都是大配套先行，都是同步销售稳定现金流。

2

同样做一级土地整理，相比于洞林湖，滨河国际新城的操盘模式就显得非常成熟，非常先进，更容易充分释放片区价值。

滨河国际新城的价值，是突然蹿涨。

从15年只有数千的楼面价，到16年8月高达1万的地王，蹿升速度非常快。

明显看出来，作为滨河的一级土地整理，中建的整合能力还是非常强劲的。

其实最开始中建对于也是单打独斗，当时的土地全部无偿整理，资金投入超过百亿元，片区楼盘也只有中建观湖国际。

直到后来，随着2016年行情的暴涨，片区价值迅速上涨，当时仅有10平方公里的滨河国际新城，竟然聚集了数十家的房企，扎堆密度非常高。

追寻原因，就是因为滨河国际新城的规划非常高端，而且全部都是分割方正的净地，也是郑州为数不多的真正走招拍挂的片区。

最终，这些因素成就了滨河。

中建做一级土地整理的最大优势在于，自己作为土地所有者，手握数十块有优质土地，前期已经投入了巨大的成本，土地都非常优质，肯定会将每一块土地的价值释放最大化，这样的话，才能够填平之前将近百亿的投入，才能进一步做片区的配套。

企业都是盈利，这一点无可厚非。

但是最关键的问题在于，市场行情绑架了滨河，行情好的时候地价暴涨，赚的盆满钵满，一旦行情下行，地价必然大打折扣。

于是，虽然滨河热度没有消减，但是这里的地价却在不断下降，从1万多年的楼面价，到现在8000多的楼面价，片区的溢价能力在不断下降。

净地出让、小块分割，如法炮制的模式，出现在双湖科技城，出现在北龙湖，在这些片区，土地溢价都得到了最大程度的释放。

3

政府操盘土地，最典型的案例来自于南龙湖。

南龙湖的没落有目共睹，每每想起不禁扼腕叹息，多好的风水宝地呀，没成想，市场的吃相却相当难看，从别墅到洋房到高层，片区价值不断下探，最后的结果是两败俱伤。

当初冲着高端别墅去的终极置业，别墅业主肠子都悔青了；当初冲着品质高层的刚需购房者，最后却是严重的堵车、糟糕的环境；再后来，郑州的钢铁厂搬到了南龙湖，华南城搬到了南龙湖，华商汇搬到了南龙湖，华夏幸福也圈了十几平方公里。

南龙湖，已经在根上坏了。

作为镇政府操盘的片区，当初的急功近利，根本没有对片区进行预期规划，更不会进行长远打算，只是不断卖地，只是想挣快钱，干一票走人，什么片区价值，什么长远规划，都抵不过当下实打实的现金钞票。

最后，扎堆南龙湖的，全是低端产业，全是刚需客户，依旧聚集着大片的拆迁用地。

说实话，就在剩余的犄角旮旯里，想要做出优质项目，想要释放片区价值，太难了。

虽然南龙湖拍出了7000楼面价的5大地王，虽然越秀刚刚拍出接近5000的楼面价，虽然正荣、远洋的外来房企不断进驻，但是很明显，南龙湖的颓势已经不可挽回了。

这一点，从刚开始的土地操盘模式上已经注定。

4

几乎所有的操盘模式，都可以在南京得到最好的印证。

我们以南京为例。

南京这座城市，号称能套牢开发商的城市。

在这座城市的国土局里，操控着数十家前来竞拍的房企，最吊诡的现象是，就在2018年，当很多城市都出现流拍的时候，南京主城区的流拍却非常少，不仅没有大规模的土地流拍，而且南京的土拍时常依旧非常稳健。

举个例子，在一场土拍中，起拍价1万5，最高限价2万1，最后的成交价是多少？1万76，刚刚好就是起拍价和最高价的中间数。

有人总结了南京的操盘模式：

（1）不疯狂、不火爆、不刺激，舆论情绪稳定；

（2）低于周边二手房，避免面粉比面包贵；

（3）同时让土拍价格起到稳定房价预期的效果；

（4）但又不能让土地贬值，要达到最大程度利益。

在全国一阵流拍的大环境下，南京却热闹又不失礼貌的降温，对上对下都有交代，皆大欢喜。

虽然优质地块拿了出来，开发商都在争抢，加价幅度都不大，但是很诡异的是，最后的土拍价格不高不低，而且溢价能够保持在非常稳定的段位。

很明显，每一场土拍的背后，都有一只无形的手在操控，看似激烈，但是地价降了，市场余温还在，没有彻底凉凉。

这样的水平，真高。

不仅如此，南京主城之外20公里开外的片区，呈放射状的片区中，片区打造模式非常先进。

先通地铁，同时让地铁公司入股，把片区配套做足，最后，拍出来的地价非常高，完全不是远郊地价，几乎跟主城地价相差无几。

5

归根结底，土地才是市场的源头。

不管是放大概念，还是市场红利，全部都是建立在土地红利的基础上。

只有做足了片区溢价，让每一块土地都得到最大程度的释放，才能保证片区价值的持续推动。

跟政府推动的南龙湖日薄西山相对应，天津泰达操盘的泰达开发区，却成为滨海新区硕果仅存的高溢价片区；中建操盘的滨河虽然起伏不定，但是整体市场价值仍在，比起泛海打造的武汉商务区、南山打造的即墨岭海片区，强多了；至少肉眼看得见的是，新田操盘的洞林湖、信和操盘的理想国，状态都在，未来可期。