从这份规划，我看到了广州四个楼市区域翻身的希望是真的还是假的？

决定一个板块是否有上升潜力的因素很多，但地铁绝对是最重要之一！

最近，一份规划，给广州不少缺铁的板块带来了希望。

8月初，《广州市轨道交通线网规划（2018-2035年）》公示，相信不少小伙伴已经看到了，不少以往只在某个项目规划中零星出现的线路，这次一一官宣。

对比上一轮规划，新增了30条地铁，1004公里。

几个盼铁最急切的几个区域，终于上菜了，还附赠了甜点。

比如天河广氮——牛奶厂片区，不仅有横跨东西的19号线，其中广氮还多了一条30号线（广州大道中——教育园区），牛奶厂更是有23/29号线穿过。

增城永宁片区，23号线来了。

还有大家关心的增城新塘陈家林片区，从这份规划图也能看到，28号线沿着广园快速走，经过陈家林片区是板上钉钉的事情，这个师姐此前也有过分析（回顾）。

除了28号线之外，还可以期待一下20号线，也将从陈家林片区经过。

有人笑，就有人哭。

规划再多，也不可能每个地方都顾及到，比如花都的西北与东北部、增城北部以及从化，偌大的版图，空茫茫一片，抹泪退出群聊。

除了前面说的这些，还有惊喜。

一些此前没有在官方文件中出现过有地铁规划的楼市热门板块，现在竟然也有了。

可喜可贺。

熟悉黄埔的人都知道，长岭居是区府的后花园，科学城的睡城。

说是后花园，藏得真的很深。

2013年规划出台至今，楼盖好了，住的人也多了。

但是，你要是想找个大型商场，找条小吃街，找个公园，找个运动场，不好意思，真的是踏破铁鞋也难找。

跑几公里外买奶茶，真的不是开玩笑。

后花园的仙气是有了，就是缺少点人间烟火气。

不但配套没起来，出行也不方便，一条永顺大道贯穿到底，早晚高峰堵成汽车展。

可能有人说，不是还有21号线吗？

21号线只是挨了一下长岭居的边，最近的奥园春晓到地铁站也有约900米（百度地图直线距离），最靠近地铁的广开控股·城投·云锦还在建。

截图来源百度地图

但现在好了，地铁真的来了。

从规划图可见，40号线横穿长岭居，在永和站与23号线交汇后转而向南直到石化。

长岭居片区的40号线

40号线为普速地铁，规划为长平到石化，全长15公里，为黄埔的区域线，是一条远期规划线路。

今年，广州规划和自然资源局发布的《2022年广州经营性用地供地蓝皮书》就出现了40号线的踪影，长岭居CPPQ-A4-5地块以及HPO2地块均有该线路。

可以确定的是，40号线肯定会经过长岭居，且沿着永顺大道走的可能性很高。

可以明确的站点有长平站，届时将与21和37号线交汇，升级为三地铁站。

再来看看长岭居的楼市发展。

虽说交通和配套有短板，但有黄埔区府、科学城以及天河外溢的强大购买力在，区域房价也不低。

目前长岭居在售的新盘不多，仅中冶逸璟台，五矿壹云台以及天健天玺，有洋房也有复式、别墅，多为改善产品。

洋房价格在3.6-4.7万/㎡之间，大户型稍高，约5.8万/㎡起。

今年预计有两个新盘亮相，广开控股·城投·云锦和长岭雅居，主打建面120㎡以上的大户型，还是以改善为主，刚需产品离长岭居越来越远。

来看一下价格走势。

最早上市的奥园春晓，2013年开盘时价格为1.3万/㎡。

与如今的一手价格相比，9年时间，涨幅约为177%。

二手房价上，最早上市的一批小区，普遍涨幅在86%-178%之间。

这个涨幅，低于同一个区域的知识城。

长岭居和牛奶厂定位相似，都是国际生态居住区，几乎没有产业以及商业规划。

长岭居已经有了牛奶厂的影，就看有没有牛奶厂的命了。

番禺地铁不少，已通车6条，在建还有3条（段），含铁率算是比较高的。

但仍然有地铁盲区，比如市区西。

市桥西多为城中村，缺乏大型居住社区。

此前，只有大夫山·尚东一个新盘苦苦支撑。

最近几年，才陆续有开发商到市桥西进行布局。

这就是后来的电建地产·洺悦玉府、龙光天瀛和大华紫悦府。

有了新的血液，市桥西板块出现的频率也多了。

市桥西区域在售新盘

然而，市桥西的楼市，依旧没翻出什么浪花。

区域的房价，多年不涨。

三个新盘上市的时候，正好是2020年第一波疫情被控制，楼市热度快速恢复的时候。

也是那一波行情，广州房价急速上涨。

处于这个时期上市的三盘，开盘价格最高去到4万到4.5万。

后面的事我们也看到了，高开低走。

现在，区域价格回落到3-3.5万之间，每平有万元左右的降幅。

市桥西城市面貌以及配套的改善，很大程度上要依赖城中村旧改。

板块的大富村、大平村、北海村、榄山村、小罗村、莲湖村已被纳入城市更新计划，但从2020年7月番禺编制的《番禺区城市更新专项规划大纲》中可看到，6条村均属于十年计划。

再加上现在旧改放缓，一定时间内很难得到改善。

区域面貌和生活配套不完善一定程度上限制了楼市的发展。

另一个，就是交通了。

市桥西主要出行依靠公交或自驾，22号线过祈福新村，但覆盖的区域也不多。

但在这次的轨道交通规划网中，市桥西等到了新的地铁线路。

在《广州市轨道交通线网规划（2018-2035年）》中，市桥西的规划地铁正是26号线。

26号线为白云太和到南沙榄核的快速地铁，总里程59.5km，未来规划延伸到佛山。

该线路也叫广州大道线，是沿广州大道南北走向的新线，主要是为了缓解3号线的拥挤问题。

根据此前网络流传的站点规划图，26号线将在市桥西设置两个站点，一个是丹山站，位于番禺西环路 丹山村段地底。

另一个是西丽站，位于西丽路与禺山大道路口处西南侧空地地底（以上仅网络推测，具体以官方公布为准）。

不过线路正在规划中，一切还未有定数。

另一个好消息是，根据去年广州市交通运输局印发的《广州市交通运输十四五规划》，26号线很可能纳入广州下一轮的地铁建设规划。

预计纳入第四轮地铁规划线路 （来源《广州市交通运输十四五规划》）

中新靠近黄埔，与朱村又只差一两个地铁站，但两者的楼市一对比（查看相关文章），中新总觉得矮了一头，因为有交通这个短板。

现在，这个短板有望补足。

在最新的地铁规划图中，师姐看到了这样的一条线路，27号线。

根据规划，27号线为新和到东莞江南的快速地铁，总里程49.5km。

从规划图可以明显看到，27号线其实是知识城线南延。

线路自镇龙站与21号线交汇之后，转而北上再横走，于凤岗站与21号线再次交汇，后直接南下。

说实在的，这个走向确实有点诡异。

这么短的距离与同一条地铁线的两个站交汇，只能说意图明显。

与21号线组成闭环的这部分，正好是中新板块北部，这里聚集着不少大型居住社区，包括御溪世家、恒大山水城、恒大山水郡、华发峰尚、亲爱里等人口较多的居住小区。

此外，根据增城十四五规划，这里也是中新科技园（粤港澳大湾区信创产业园）所在地。

中新科技园规划范围（图源中新圈）

根据规划，中新科技园要以推送华为鲲鹏生态产业链建设为战略方针，积极引进华为、中国系统、广电运通等国内信创重点企业，加快推进信创产业园起步区建设。

27号线的走向，很有可能也考虑到了未来的这个布局。

念念不忘，必有回响。

小透明花都，终于也有新增地铁了。

除了正在建设中的18/22号线北延段外，还有24号线、29号线、35号线、36号线以及41号线，将会惠及融创文旅城、狮岭、以及广州北站和花都汽车城北部大片地铁空白区域。

这些地铁规划，在今年7月花都区花都区交通运输局发布的《广州市花都区交通运输局关于印发花都区十四五时期交通物流融合发展规划的通知》中也早有提及。

图片来源官方规划文件

首先是融创文旅城区域。

花都融创文旅城，一个总投资500亿的项目，开业三年来，接待全球游客已超4000万+人次（数据来源融创华南区域）。

美中不足的是，交通差了那么一点。

北融创南长隆，长隆有3号线和7号线，但融创什么都没有。

但现在，一下来了三条地铁，18、35和36号线，18和35号线将在花城街交汇，出来就是融创文旅城。

板块的新盘也不少，除了原来在售的广州融创文旅城，这两年也出现了不少新盘，包括广晟中国铁建花语天珹、保利上宸、颐安·俪都府以及广州恒大悦城，房价约在2-2.9万/㎡之间。

其次是狮岭板块。

在这次的交通规划中，可以明显看到，从冯村到永利路的花都内线36号线，正是横穿狮岭板块，终于花都湖板块的普速线路，全程规划22.5km。

从花都区十四五时期交通物流融合发展规划中的交通线路方案可以看到，36号线从冯村站出来，与广清轻轨狮岭站交汇，以破解狮岭站只有城规无地铁的尴尬。

之后，穿过狮岭皮革皮具城南下，与41号线、29号线、9号线以及24号线相继交汇。

融创文旅城以及狮岭，终于不用担心没有地铁了。

以上均属师姐个人猜测，最终走向概不负责，具体还是要以官方批复为准。